Fallbeispiel

Im Folgenden geht es um eine Auseinandersetzung, die von den Streitwerten her nicht allzu bedeutend war, die jedoch ohne Einigung in der Mediation unvermeidbar zu wahrscheinlich mehreren allseits belastenden Rechtsstreitigkeiten mit unsicherem Ausgang geführt hätte, obwohl das Bauvorhaben ansonsten weitgehend zufriedenstellend abgeschlossen war.

Der Konflikt:

Durch eine Bauträgergesellschaft wurde in enger Zusammenarbeit mit den Grundstückseigentümern, im Folgenden Verkäufer, ein baureifes Grundstück zur Bebauung mit 15 Wohneinheiten erschlossen. Die Grundstücke wurden an einzelne Interessenten, unter anderem das Käuferehepaar, im Folgenden Käufer, verkauft. Die gesamte Planung erfolgte durch ein Architekturbüro, das von der Bauträgerfirma beauftragt war, mit individuellen Gestaltungsmöglichkeiten bei den einzelnen Objekten.

Nach Fertigstellung der Gesamtanlage und der Häuser zeigten sich folgende Probleme:

1. Die im Kaufvertrag mit dem Käuferehepaar angegebene Grundstücksfläche betrug 205 Quadratmeter. Die tatsächlich in Anspruch genommene Fläche lag jedoch, wie die durchgeführte Nachvermessung ergab, bei 243 Quadratmetern. Grund war eine zur Einhaltung der Abstandsflächen notwendig gewordene Grundstücksvergrößerung. Die Käufer sollten daher im Wege der Nachtragsbeurkundung weitere 38 Quadratmeter Grund und Boden hinzu erwerben, mit Mehrkosten in Höhe von rund 10.000,00 €.
2. Nach Auffassung der Käufer war die Zufahrt zu dem Stellplatz auf ihrem Grundstück fehlerhaft, nämlich zu eng gebaut, sodass zum Ein- und Ausfahren mehrmaliges Rangieren notwendig war. Entweder musste die bauliche Situation verbessert werden, was offenbar schwierig und aufwendig war, oder ein Wertausgleich war erforderlich.
3. Die Käufer sollten 1.500,00 € mehr an Erschließungskosten zahlen, als ursprünglich berechnet. Dies beruhte darauf, dass nur 14 statt wie geplant 15 Grundstücke bebaut werden konnten. Dadurch erhöhte sich der Umlegungsbetrag je bebautem Grundstück.

Die Teilnehmer

An der Mediation nahmen auf der einen Seite der Inhaber der Bauträgerfirma, das Ehepaar, dem das Gesamtgrundstück gehört hatte, der Architekt und auch noch der Makler teil, auf der Gegenseite das Käuferehepaar. Beiden Seiten wurden durch ihre Anwälte begleitet.

Die Rechtslage

In der Mediation zeigte sich, dass sowohl die Nachforderung für die größere Grundstücksfläche als auch die höheren Erschließungskosten von den Beträgen her zu Recht geltend gemacht wurden, dass andererseits aber auch die Beschwerden der Käufer über die Zufahrt begründet waren. Die Frage war, wer dafür jeweils einzustehen hatte. Wurden die Käufer durch den Makler über die erforderliche Grundstücksgröße falsch informiert? Wurden sie vom Notar nicht ausreichend über die möglichen Wirkungen der Nachvermessung belehrt? Hafteten für mangelhafte Information eventuell auch die Verkäufer oder der Bauträger? Gegen wen wären Ansprüche der Käufer hinsichtlich der Zufahrt zu richten, den Architekten oder den Bauträger? Durften sich die Käufer bei den Erschließungsbeiträgen auf die geplante Zahl von 15 Eigentümern verlassen? Wer haftete gegebenenfalls für die Abweichung? Eine Fülle schwieriger Rechtsfragen. Im Falle einer streitigen Klärung hätten vermutlich mehrere Prozesse mit unterschiedlichen Beteiligten geführt werden müssen.

Die Interessenlage

Für die Käufer wäre in diesem Fall der Einzug ins neue Heim mit sich lange hinziehenden Rechtsstreitigkeiten belastet gewesen. Bauträger, Eigentümer, Architekt, Makler hätten sich über längere Zeit hin mit Konflikten beschäftigen müssen, bei denen wirtschaftlich gesehen Nutzen, Kosten und Aufwand in keinem vernünftigen Verhältnis zueinander stehen.

Gesamteinigung als Ziel

Diese Situation wurde zunächst im gemeinsamen Gespräch, dann in Einzelgesprächen herausgearbeitet. Eine Lösung ohne Rechtsstreit war nur als Gesamteinigung denkbar, durch die alle Ansprüche abschließend erledigt wurden. Dabei mussten beide Seiten aufeinander zugehen. Die Verkäufer durch ein Entgegenkommen beim Grundstücksmehrpreis, eventuell mit der Möglichkeit eines internen Ausgleichs im Verhältnis zum Bauträger. Die Käufer durch Zahlung zumindest eines Teils des geforderten Mehrpreises, mit Verrechnung ihrer eigenen Ansprüchen wegen der Zufahrt.

Shuttle-Mediation

Die Einzelgespräche fanden in Form der Shuttle-Mediation statt. Bei dieser sind beide Seiten in verschiedenen Räumen untergebracht, zwischen denen der Mediator hin und her pendelt. In diesen Einzelgesprächen wurde nach und nach eine Annäherung mit einer Differenz von nur noch 2.000,00 € erreicht, die aber zunächst nicht überwunden werden konnte. Dies war dann erst in dem wieder aufgenommenen gemeinsamen Gespräch möglich, mit Hilfe beider Anwälte und unter Hinweis auf die Unsicherheiten und dem hohen Aufwand einer streitigen Klärung.

Das Ergebnis

Im Ergebnis wurde für die Mehrfläche eine Nachtragsbeurkundung mit Zahlung einer weiteren Kaufpreissumme von nur noch 3.500,00 € durch die Käufer vereinbart. Im Gegenzug verzichteten die Käufer gegenüber allen Beteiligten auf alle ihnen möglicherweise zustehenden Ansprüche hinsichtlich der Zufahrt zu ihrem Stellplatz. Die höheren Erschließungskosten aufgrund der geringeren Eigentümerzahl wurden durch die Käufer akzeptiert, mit einer Verpflichtung zur zeitnahen Zahlung des Mehrbetrages von 1.500,00 € an die Eigentümergemeinschaft.

Zeit und Kosten:

Die gesamte Mediationssitzung dauerte 3 Stunden und 20 Minuten. Die anschließende Entwicklung und Abstimmung der Regelungen nahm weitere 2 Stunden und 5 Minuten in Anspruch. Mit den Vorklärungen zur Einleitung der Mediation ergab sich eine Gesamtzeit von 5 Stunden und 40 Minuten. Entsprechend niedrig waren in diesem Fall bei einem Stundensatz von 160,00 € die Mediationskosten mit insgesamt 1.075,00 €.

Das gesamte Mediationsverfahren nahm von der ersten Kontaktaufnahme bis zur Vertragsunterzeichnung, mit Unterbrechung durch die Weihnachtsfeiertage und den Jahreswechsel, lediglich 8 Wochen in Anspruch.